Wer in Deutschland den Traum vom Eigenheim verwirklichen möchte, steht häufig vor der Frage: Wie viel Eigenkapital ist wirklich nötig, um den Hauskauf erfolgreich und finanziell vernünftig zu gestalten? In Zeiten steigender Immobilienpreise und höherer Zinsen ist die Antwort so wichtig wie nie zuvor. Eigenkapital beeinflusst dabei nicht nur die Höhe des Darlehens, sondern auch die Zinssätze, mit denen Banken, Kreditgenossenschaften oder Wohnungsbau-Landesbanken die Baufinanzierung ausstatten. Zudem sorgt ein solider Eigenkapitalanteil für Sicherheit bei der Hausbank und erhöht die Chancen, einen Finanzierungsvorschlag von einem Finanzierungsberater zu erhalten.
Experten empfehlen heute oft, mindestens 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten, inklusive Nebenkosten, als Eigenkapital einzubringen. Dies reduziert die benötigte Kreditsumme und wirkt sich positiv auf die Kosten der Baufinanzierung aus. Trotzdem gibt es auch Modelle, bei denen eine Finanzierung mit wenig oder sogar ohne Eigenkapital möglich ist – diese sind jedoch mit höheren Zinsen und einem erhöhten Risiko verbunden. Die Entscheidung für die richtige Eigenkapitalhöhe sollte daher gut geplant und individuell mit dem Hypothekenanbieter oder über ein Kreditvergleichsportal abgestimmt werden.
Wie sich dieser komplexe Bereich gestaltet, welche Vermögenswerte als Eigenkapital anerkannt werden, welche Kosten beim Hauskauf zu berücksichtigen sind und welche Tipps helfen, das notwendige Eigenkapital aufzubauen, erfahren Sie in den folgenden ausführlichen Abschnitten.
Welche Beträge zählen als Eigenkapital beim Hauskauf?
Eigenkapital ist nicht einfach nur das Geld, das auf dem Konto liegt. Vielmehr umfasst es alle Vermögenswerte, die Sie im Zusammenhang mit der Baufinanzierung einbringen können und die bei der Hausbank als Sicherheit und Zuschuss anerkannt werden. Die genaue Zusammensetzung ist dabei entscheidend für die Konditionen der Baufinanzierung durch Immobilienfinanzierer und Bausparkassen.
Zum Eigenkapital zählen unter anderem:
- Bargeld und Guthaben auf Giro- oder Tagesgeldkonten – jederzeit verfügbare liquide Mittel
- Wertpapiere wie Aktien, Investmentfonds oder sonstige Geldanlagen, die zum Kaufzeitpunkt liquidiert werden können
- Ein bereits abbezahltes Grundstück, das als Sicherheit im Finanzierungskonzept einer Baufinanzierung eingebracht werden kann
- Ein zuteilungsreifer Bausparvertrag, der als Eigenmittel bei einer Bausparkasse anerkannt wird
- Lebensversicherungen, sofern eine Beleihung möglich ist
Wichtig zu beachten sind Fristen für Spareinlagen, wie zum Beispiel Kündigungsfristen bei Festgeldkonten. Die Mittel müssen zur Kreditaufnahme oder dem Kaufzeitpunkt tatsächlich verfügbar sein.
In seltenen Fällen kann auch Eigenleistung, die sogenannte Muskelhypothek, bis zu 15 Prozent der Finanzierungssumme anerkannt werden, wenn Sie handwerkliche Arbeiten selbst erbringen, die dokumentierbar und für die Bank nachvollziehbar sind. Dabei bewegt sich die Anerkennung meist zwischen 5 und 10 Prozent, z.B. für Malerarbeiten, Tapezieren oder Bodenverlegen.
Einfluss des Eigenkapitals auf den Finanzierungsbedarf
Je mehr Eigenkapital Sie einsetzen, desto niedriger ist der Betrag, den Sie von Ihrer Hausbank oder einem anderen Hypothekenanbieter leihen müssen. Das wirkt sich maßgeblich auf die Gesamtkosten Ihrer Baufinanzierung aus, denn niedrigere Kreditsummen bedeuten weniger Zinszahlungen über die Laufzeit.
Die Wohnungsbau-Landesbank oder Kreditgenossenschaften bewerten Kreditrisiken stark über die Höhe des Eigenkapitals. Ein hoher Eigenkapitalanteil signalisiert finanzielle Stabilität und senkt das durch den Immobilienkauf entstehende Risiko für den Immobilienfinanzierer deutlich. Dies sorgt in der Regel für bessere Zinskonditionen und häufig auch für günstigere Tilgungsmodalitäten.
| Kriterium | Einfluss auf Baufinanzierung |
|---|---|
| Eigenkapitalanteil (in %) | Je höher, desto bessere Zinssätze und geringere Gesamtkosten |
| Kreditsumme | Je geringer, desto niedriger die monatlichen Belastungen |
| Sicherheit für Kreditgeber | Höher bei hohem Eigenkapital, bessere Kreditkonditionen |
| Baufinanzierungslaufzeit | Kurzfristiger möglich bei hohem Eigenkapital |
Nebenkosten beim Hauskauf richtig einplanen: Warum auch sie zum Eigenkapital gehören
Ein Benzinverbraucher, der nur auf den Kaufpreis einer Immobilie schaut, macht einen häufigen Fehler: Nebenkosten werden oft unterschätzt oder gar ganz ignoriert. Doch beim Erwerb eines Eigenheims kommen diese Kosten schnell auf bis zu 15 Prozent des Kaufpreises hinzu. Für eine solide Baufinanzierung müssen Sie diese Ausgaben ebenfalls mit Eigenkapital abdecken, da sie in der Regel nicht über den Kredit finanziert werden.
Typische Nebenkosten umfassen dabei:
- Die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises liegt
- Notar- und Grundbuchgebühren, meist zwischen 1,0 und 1,5 Prozent
- Maklergebühren, sofern ein Makler eingeschaltet wird, oft zwischen 3 und 7 Prozent
- Eventuelle Renovierungs- oder Sanierungskosten beim Kauf gebrauchter Immobilien
Immobilieninteressenten sollten somit mindestens 10 bis 15 Prozent an Nebenkosten in ihre Eigenkapitalplanung einstellen, um böse Überraschungen zu vermeiden. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro können dies schnell rund 30.000 bis 45.000 Euro an Nebenkosten werden.
Die Betonung auf Adresse „Wie viel Eigenkapital brauche ich wirklich?“ führt häufig zu der Klarstellung, dass Kaufnebenkosten in jedem Fall aus Eigenmitteln gezahlt werden sollten. Die Häuserpreise steigen stetig, und der Eigenkapitalbedarf wächst damit proportional mit.
| Nebenkostenart | Typischer Prozentsatz (vom Kaufpreis) | Beispiel bei 300.000 € |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % – 6,5 % | 10.500 € – 19.500 € |
| Notar- und Grundbuchkosten | 1,0 % – 1,5 % | 3.000 € – 4.500 € |
| Maklergebühren | 3 % – 7 % | 9.000 € – 21.000 € |
Bei der Finanzierungsberatung raten Experten dazu, diese Nebenkosten immer als Teil des Eigenkapitals zu berücksichtigen. Zahlreiche Finanzierungspartner wie die Hausbank oder spezialisierte Immobilienfinanzierer bestehen darauf, dass diese finanziellen Reserven realistisch verfügbar sind.
Finanzierungsmodelle: Gibt es eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?
Einst gab es die Überzeugung, dass ein vollständiger Hauskauf ohne Eigenkapital unrealistisch sei. Doch mittlerweile bieten viele Kreditgenossenschaften, Bausparkassen oder andere Hypothekenanbieter auch Finanzierungskonzepte an, die eine geringe oder gar keine Eigenkapitalquote erfordern. Dabei sind jedoch einige wichtige Rahmenbedingungen und Risiken zu berücksichtigen.
Voraussetzungen für eine Finanzierung ohne Eigenkapital sind:
- Ein sicheres und beständiges Einkommen, das eine regelmäßige Tilgung ermöglicht
- Ein positiver SCHUFA-Score und eine stabile finanzielle Gesamtsituation
- Ein sorgfältiger und ausführlicher Finanzierungsplan, der von einem erfahrenen Finanzierungsberater erstellt wurde
Wer jedoch ohne Eigenkapital finanziert, zahlt in der Regel einen höheren Zinssatz, da der Kreditgeber ein deutlich größeres Risiko trägt. Das kann sich auf die monatlichen Raten und die Gesamtkosten erheblich auswirken.
Banken sind zwar manchmal bereit, Vollfinanzierungen anzubieten, die auch die Kaufnebenkosten abdecken. Diese sind allerdings teurer als Finanzierungen mit einem Eigenkapitalanteil. Außerdem haben Sie bei dieser Variante weniger Spielraum für unvorhergesehene Ausgaben und sollten daher nur mit einem robusten finanziellen Polster daran denken.
Wer sich unsicher ist, kann sich online auf Kreditvergleichsportalen informieren oder den direkten Kontakt zur Hausbank oder einer Kreditgenossenschaft suchen. Ein Fachberater kann dann individuell prüfen, welche Modelle für die eigene Lebenslage sinnvoll sind.
| Finanzierungsvariante | Eigenkapitalanteil | Zinssatz | Risikobewertung |
|---|---|---|---|
| Standardfinanzierung | 20 % – 30 % | Niedrig | Gering |
| Teilfinanzierung ohne Eigenkapital | 10 % | Erhöht | Mittel |
| Vollfinanzierung | 0 % | Hoch | Hoch |
Strategien und Tipps zum Aufbau von Eigenkapital für den Immobilienerwerb
Die Herausforderung, genügend Eigenkapital für den Hauskauf zu sammeln, bleibt für viele Menschen die größte Hürde. Moderne Möglichkeiten und bewährte Methoden eröffnen jedoch unterschiedliche Wege, diesen Grundstock zu legen, um attraktive Konditionen bei der Baufinanzierung zu erhalten.
Fünf bewährte Tipps, um Eigenkapital zu bilden:
- Bausparen mit Wohn-Riester: Staatliche Zulagen und steuerliche Vorteile unterstützen das Sparen und verkürzen die Laufzeit bis zur Zuteilung des Bausparvertrags, wodurch Eigenkapital schneller verfügbar wird.
- Sparpläne auf Tagesgeldkonten: Flexibel und verfügbar, mit höheren Zinsen als klassische Girokonten, gut geeignet als Puffer für die Nebenkosten und weitere Ausgaben.
- Prüfung der privaten Altersvorsorge: Manchmal empfiehlt es sich, die privaten Rentenversicherungen neu zu gestalten, um Mittel für den Immobilienkauf freizusetzen oder umzuverteilen.
- Privatdarlehen von Familie oder Freunden: Oft zinsgünstiger und flexibler als Banken, allerdings sollte ein schriftlicher Vertrag erstellt werden, um Missverständnisse zu vermeiden.
- Schenkungen oder vorgezogene Erbschaften: Viele Eltern nutzen die steuerfreien Freibeträge, um ihren Kindern den Einstieg in den Immobilienmarkt zu erleichtern, was das Eigenkapital deutlich erhöht.
Die oben dargestellten Strategien zeigen verschiedene Wege auf, wie Eigenkapital über die Zeit auf- und ausgebaut werden kann. Gerade in der Zusammenarbeit mit einer Hausbank oder bei der Beratung durch einen erfahrenen Finanzierungsberater lohnt sich die genaue Abstimmung, um sämtliche Fördermöglichkeiten, wie etwa die Wohn-Riester-Förderung, auszuschöpfen.
| Strategie | Vorteile | Hinweise |
|---|---|---|
| Bausparen mit Wohn-Riester | Staatliche Zulagen, höheres Sparanreiz | Frühe Planung wichtig, flexible Sonderzahlungen möglich |
| Tagesgeldkonto | Hohe Flexibilität, jederzeit verfügbar | Zinsen schwanken, aber bessere Rendite als Girokonto |
| Private Altersvorsorge überprüfen | Mittel freisetzen, optimale Verteilung von Mitteln | Risiko von Versorgungslücken beachten |
| Privatdarlehen | Günstige Finanzierung, flexible Rückzahlung | Immer schriftlichen Vertrag abschließen |
| Schenkungen und Erbschaften | Steuerfrei bis zu Freibeträgen, finanzielle Entlastung | Freibeträge alle 10 Jahre nutzbar |
Eigenkapital zu bilden ist ein langfristiges Ziel, das Geduld und Planung erfordert. Darum bieten zahlreiche Kreditvergleichsportale und Finanzierungsberater individuelle Unterstützung und Berechnungen an, die Nutzern helfen, Schritt für Schritt die optimale Eigenkapitalquote zu ermitteln.
FAQ – Wichtige Fragen rund um Eigenkapital bei der Baufinanzierung
- Wie viel Eigenkapital sollte ich mindestens mitbringen?
Mindestens sollten die Kaufnebenkosten mit Eigenmitteln bezahlt werden. Idealerweise 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten sollten als Eigenkapital verfügbar sein. - Gilt ein Bausparvertrag als Eigenkapital?
Ja, ein zuteilungsreifer Bausparvertrag wird von den meisten Banken als Eigenkapital anerkannt. - Kann ich auch ohne Eigenkapital eine Baufinanzierung bekommen?
Ja, aber die Zinsen sind höher und das Risiko größer. Gute Bonität und ein stabiles Einkommen sind Voraussetzung. - Sind Nebenkosten immer aus Eigenmitteln zu bezahlen?
In der Regel ja, da sie meistens nicht über das Darlehen finanziert werden und schnell 10 bis 15 Prozent der Kaufsumme ausmachen können. - Wie kann ich am besten Eigenkapital aufbauen?
Durch gezieltes Sparen, Bausparen mit Wohn-Riester, private Darlehen oder Schenkungen – idealerweise in Absprache mit einem Finanzierungsberater.
Weitere hilfreiche Hinweise zur Frage, ob man lieber mit viel oder weniger Eigenkapital kaufen sollte, finden Sie auch unter Immobilie kaufen – warten oder jetzt zuschlagen?, eine Empfehlung für alle, die sich mit dem Thema noch intensiver befassen möchten.
